Veel kerken zijn in het bezit van een pastorie, (kosters)woning of overige panden. Het komt regelmatig voor dat deze panden niet bewoond zijn of gebruikt worden, om welke reden dan ook. Gerrit Kolkman, rentmeester bij KKG: ‘Sinds de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 in werking is getreden, is het mogelijk om gebruik te maken van een kortdurend huurcontract om deze leegstaande panden toch te kunnen benutten.’
Wat houdt kortdurende verhuur in?
- Duur 0 – 2 jaar (maximaal één contract)
- Huurprijs kunt u zelf bepalen, tenzij huurprijs lager is dan € 720,42
- Tussentijds opzeggen door verhuurder is niet mogelijk
- Tussentijds opzeggen door de huurder is mogelijk
Wie of wat bepaalt de huurprijs?
U mag, als woningeigenaar en verhuurder, zelf bepalen hoe hoog de huurprijs wordt wanneer deze boven de liberalisatiegrens ligt (‘vrije sector’). De liberalisatiegrens ligt in 2019 op € 720,42. Bij een lagere huurprijs moet de hoogte bepaald worden op basis van de wettelijk vastgestelde puntentelling: het woningwaarderingsstelsel.
Kolkman: ‘Voor de sociale huursector (tot € 720,42) kan de huurprijs jaarlijks per 1 juli worden geïndexeerd met een wettelijk vastgesteld percentage, dit is gemaximeerd. In de vrije sector is de indexatie vrij te bepalen zonder maximum. Echter, dit dient wel redelijk te blijven.’
Als de gevraagde huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkomt, heeft de huurder zes maanden de mogelijkheid om een beoordeling aan te vragen bij de huurcommissie.
Wat als een tijdelijke huurder langer dan twee jaar wil huren?
Het kan voorkomen dat een woning langer beschikbaar blijft dan in eerste instantie gedacht. Kolkman: ‘Het is in zo’n geval niet mogelijk om het contract voor bepaalde tijd te verlengen. Maximaal één contract per huurder voor maximaal 2 jaar is toegestaan. Als de huur niet tijdig opgezegd wordt, dan heeft de huurder recht op een huurcontract voor onbepaalde tijd.’
Wanneer is een woning een dienstwoning?
Als het gaat om dienstwoningen kunnen we onderscheid maken tussen een ‘oneigenlijke’ en een ‘eigenlijke’ dienstwoning:
- Oneigenlijke dienstwoning: de verhuurder heeft met de bewoner/huurder een ‘werkgever/werknemer-verhouding (gezagsverhouding)’. Naast deze arbeidsovereenkomst is er een huurovereenkomst. Vervalt de arbeidsovereenkomst, dan blijft de huurovereenkomst bestaan. De woning is dan geen dienstwoning meer en de huur kan onder de normale huurregeling vallen.
- Eigenlijke dienstwoning: hiervan is sprake als er wordt voldaan aan twee criteria:
-
- De werkgever wijst de werknemer een bepaalde woning toe met het oog op de aard van de door de werknemer te verrichten arbeid.
- Het bewonen daarvan behoort tot de uit het dienstverband voortvloeiende verplichtingen (bijvoorbeeld een koster in een kosterswoning). Bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst eindigt tegelijkertijd de huurovereenkomst.
Hoe zit het met huurbescherming?
Wie een huis, appartement, kamer of woonwagen huurt, heeft huurbescherming. Voor verhuur op basis van een kortdurend huurcontract gelden speciale regels, er is geen uitgebreide huurbescherming zoals bij normale reguliere verhuur voor onbepaalde tijd. Aan het einde van het huurcontract moet de huurder de woning verlaten.
Verlaat de huurder niet op tijd de woning, dan moet de verhuurder bij de rechter een verzoek tot ontruiming indienen. Anders wordt de huurovereenkomst gezien als een overeenkomst met huurbescherming, waardoor het lastig wordt om de huurder uit de woning te krijgen.
Bij een kortdurend contract van maximaal twee jaar moet de verhuurder een tot drie maanden van tevoren de huurder schriftelijk op de hoogte stellen dat de huur binnenkort eindigt.
Bewoners van winkelwoningen, dienstwoningen en recreatiewoningen hebben geen huurbescherming. Bewoners van deze woningen kunnen bij geschillen met de verhuurder advies vragen bij het Juridisch Loket.
Wat kan KKG op dit gebied voor u betekenen?
KKG heeft kennis van deze materie en kan voor u als kerkelijke gemeente de verhuur regelen en wanneer u wilt ook het beheer voeren. Gerrit Kolkman legt de werkwijze kort uit: ‘Allereerst gaan wij met de verhuurder (kerkelijk college) in gesprek. We overleggen over de huurprijs en de overige voorwaarden en zetten alles op papier. Daarna gaan we, indien gewenst, op zoek naar een huurder. Daar zijn verschillende mogelijkheden voor. Vaak plaatsen we een advertentie in een huis-aan-huisblad en/of kerkblad. Ook kunnen wij de woning of het pand op Funda plaatsen. Vervolgens organiseren we de bezichtigingen.’
Wanneer de huurder gevonden is, verzorgt KKG de huurovereenkomst en stemt deze af met de huurder en verhuurder. Er worden afspraken gemaakt over de oplevering – zoals bijvoorbeeld over de datum en tijd – en deze worden vastgelegd in een ‘proces verbaal’. Daarna worden de overige administratieve zaken afgewikkeld. Hierbij kunt u denken aan het innen van de borg en huur, zorgdragen voor een juiste en tijdige huurprijsaanpassing, zorgen voor blijvende verhuur en eventueel het uitbesteden van technisch beheer en onderhoud aan derden.
Advies
Het advies van Gerrit Kolkman voor alle potentiële verhuurders: ‘Let goed op wie u ‘in huis neemt’, met name wanneer er sprake is van meerdere bewoners en/of wanneer deze relatief dicht bij elkaar wonen (zoals bijvoorbeeld bij appartementen en geschakelde woningen). Het moet wel ‘klikken’. Zorg voor duidelijke afspraken met de huurder. Leg alles goed vast in een opleveringsrapport van de woning en maak gebruik van een juridisch getoetste huurovereenkomst. Of nog beter: neem contact op met KKG! Wij kunnen voor u het ‘Huurders-ABC’ regelen, waarin we duidelijk alle verantwoordelijkheden van zowel huurder als verhuurder vastleggen.’
Wilt u meer informatie over dit onderwerp?
Neem gerust vrijblijvend contact op met de rentmeester in uw regio, ons team adviseert u graag.
