Veel kerken hebben door erfenissen en giften grond verkregen. De lage rentestand van vandaag de dag zorgt er ook voor dat kerken graag beleggen in landbouwgronden. Dit levert immers op dit moment altijd meer op dan de rente bij de bank. Hiermee wordt voorkomen dat het eigen vermogen van de kerk wordt uitgehold.
Pacht kent verschillende vormen. Aan elke vorm zijn regels verbonden en elke vorm heeft zijn voor- en nadelen. Het pachtrecht is een gecompliceerd rechtsgebied. Het niet in acht nemen van de procesregels kan in voorkomende gevallen leiden tot ongewenste situaties met grote financiële consequenties. Het is dan ook van groot belang dat u als grondbezitter op de hoogte bent van de mogelijkheden of u laat bijstaan door de rentmeesters van KKG.
Pacht
De wet omschrijft pacht als volgt: ‘Pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.’
Pachtovereenkomsten worden schriftelijk aangegaan en ingediend bij de Grondkamer. Deze toetst en herziet de overeenkomst waar nodig. Er wordt gekeken naar de pachtprijs, maar ook naar andere verplichtingen. Dit om de goede relatie tussen pachter en verpachter te behouden.
Reguliere pacht en geliberaliseerde pacht, wat zijn de verschillen?
Op dit moment is reguliere pacht in geen enkel geval interessant vanwege de huidige regelgeving. Deze pachtvorm wordt daarom in de praktijk niet meer toegepast. Bij andere pachtvormen is er meer mogelijk en – zeker niet onbelangrijk – is het rendement hoger. Veel verpachters maken nu gebruik van geliberaliseerde pacht korter dan 6 jaar. Hierbij is de prijsvorming volledig vrij.
Duur van de pachtovereenkomst
De looptijd van de reguliere pachtovereenkomst is wettelijk bepaald op twaalf jaar voor een hoeve en zes jaar voor los land of losse gebouwen. Na afloop van deze termijn wordt de pachtovereenkomst automatisch verlengd, uitzonderingen daargelaten. Bij geliberaliseerde pacht is het mogelijk om percelen kortdurend te verpachten, de pachtperiode kan zelf bepaald worden.
Opzeggen pacht
Het opzeggen van reguliere pachtovereenkomsten blijkt in de praktijk vaak lastig te zijn. Voorheen eindigde de pachtperiode als de pachter de leeftijd van 65 jaar behaalde en geen opvolger had. Dat is nu niet meer het geval. Wanneer de pachter het niet eens is met de beëindiging, is de kans groot dat de kantonrechter eraan te pas moet komen. Laat u in dergelijke gevallen altijd bijstaan door een deskundig rentmeesterskantoor, zoals KKG.
Bij geliberaliseerde pacht wordt de pachtperiode niet automatisch verlengd. Dit geeft de verpachter meer flexibiliteit.
Indeplaatsstelling en medepacht
Bij reguliere pacht kan de pachter bij de pachtkamer indeplaatsstelling of medepacht eisen. Dat wil zeggen dat de echtgenoot, bloed- en aanverwanten in de rechte lijn en/of eventuele pleegkinderen van de pachter in zijn plaats (mede)pachter wordt of worden. Bij geliberaliseerde pacht is er geen recht op indeplaatsstelling en medepacht.
Bij beide pachtvormen eindigt de pachtperiode niet bij het overlijden van de pachter.
De pachtprijs
De reguliere pachtprijs wordt jaarlijks vastgesteld door het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en getoetst door de Grondkamer. De Grondkamer verlaagt de pachtprijs als deze de hoogst toelaatbare pachtprijs overschrijdt. Wanneer de pachtnormen uit het Pachtnormenbesluit wijzigen, wordt de pachtprijs automatisch aan deze gewijzigde normen aangepast, zonder tussenkomst van de Grondkamer. Met jaarlijkse grote fluctuaties en de laatste jaren zelfs forse dalingen tot gevolg.
De geliberaliseerde pachtprijs wordt niet aangepast bij wijziging van de pachtnormen, maar op basis van CPI prijsindexcijfers (vergelijkbaar met een inflatiecorrectie).
Belangrijk verschil met reguliere pacht is dat de pachtprijs bij overeenkomsten met een termijn korter dan zes jaar niet getoetst hoeft te worden en dus vrij overeen te komen is. Voor geliberaliseerde overeenkomsten langer dan 6 jaar geldt de prijstoets wel.
Het voorkeursrecht van de pachter
Als de verpachter de grond wil verkopen, is hij verplicht de grond eerst te koop aan te bieden aan de pachter. Dit voorkeursrecht geldt niet bij geliberaliseerde pacht.
Pacht en erfpacht
Dan is er ook nog het verschil tussen pacht en erfpacht. Pacht is een persoonlijke overeenkomst, terwijl erfpacht een zakelijk gebruiksrecht van grond voor langere tijd is: langer dan 25 jaar. De betrokken partijen zijn onderling vrij in het maken van afspraken, zij hoeven zich in dit geval niet te houden aan de regels van het pachtrecht en het Pachtnormenbesluit.
Rendement
Het rendement op vermogen bij reguliere pacht bedraagt globaal minder dan 1%. Bij geliberaliseerde pacht is dit globaal 2%. Omdat pachters bij erfpachtcontracten bereid zijn om meer te betalen voor een gegarandeerd langdurig gebruik, bedraagt het rendement bij erfpacht globaal 2,5% tot maximaal 3%. Veel kerken hebben er in de afgelopen tien jaar voor gekozen om te beleggen in grond. Die grond hebben zij vervolgens in erfpacht uitgegeven vanwege het hoge en zekere rendement.
Mogelijkheden voor u?
De rentmeesters van KKG adviseren en helpen u graag bij de aankoop en het beheer van landerijen en agrarische grond. Samen werken om het beste rendement te behalen. Neem contact op met de rentmeester in uw regio.